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北京城市更新:风口?还是一张越来越渺茫的船票

2016-09-02 12:25 来源: 网易房产.房企

“当我走在这里的每一条街道,我的心似乎从来都不能平静,除了发动机的轰鸣和电气之音,我似乎听到了它烛骨般的心跳”。伴着汪峰沧桑沙哑的嗓音,人们见证着北京巨变。

每个国家都有一、两处代表自己的城市,它是国家的精华与灵魂,是集各种优势于一身的宠儿,正如纽约之于美国、伦敦之于英国。而中国,非北京莫属。

四方北京城,每处都有新故事,内城依旧繁华,郊区早已今非昔比,轨道如毛细血管般延伸至每个角落,“临铁”不再是一个稀缺概念;人口疏解将不可避免的变成一个筛子,“多少人来了又去”,每天清晨总有大批追梦人重新踏上征程。城外的故事同样精彩,北京发展早已不是一城之事,外溢的人口和产业让京津冀一体化不再是一纸空文。

你我是这个大时代之下的大城小民。

“南不贫,北不贱”

还记得关于老北京的那句说法吗——东富西贵,南贫北贱。时代已经变了。

城市更新的背后,是经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新、人群组成的更新、个体生活更新。

北边凭借众多高校,加上快速发展的IT产业,已经狠狠摆脱了“贱”的名号。加上奥运会投入,奥体附近甚至已成为“壕”的代表。但南城发展却一直未见大的起色,新机场的规划给了南城人更多的期待和信心。凭借强大的基础设施建设能力以及人流、物流的吸聚能力,南城有望一举摘掉“北强南弱”的帽子。

“京津冀一体化”不再是一句口号。新机场有五分之二占地在河北,河北的经济虽乘机而上,但因为拆迁补助和新机场附近楼市投资价值井喷,北京市区人开始羡慕北京农民,北京农民羡慕河北农民变成现实。

三十年前,如果你住在二环外的某地,满眼望去定是一片荒芜,那时人们的生活区域只在二环这个小圈圈内。如今,五环外都已高楼林立,内城范围不断扩展。曾几何时,外地人来北京还只是为了一睹长城、故宫、十三陵的风貌。渐渐的,中关村、奥体、CBD、望京SOHO也变得人头攒动起来。

郊区不再只是农田:大兴不仅种瓜,还有高新技术产业中心;顺义不仅有采摘,还有空港中心。从上车有座,到挤着上车,人气越来越旺的地铁线是郊区经济活力的一个缩影。人们工作的地点早就不止于CBD、中关村;亦庄、昌平、通州到处都有年轻人奋斗的身影。

就业吸纳人群,居住留住人群。当人们再谈论买房的时候,“昌平、通州”似乎都已渐渐成为主流,工作地点分布的多样化让置业范围空前广泛。

从“二环”到“五环”用了不到三十年,从北京到天津如今只需要半小时——城市在扩张,界限也变得模糊起来,关于这一点,每天乘坐高铁往返两地甚至多地的人最有发言权。在他们看来,一旦坐上高铁,100多公里的距离只是半小时的功夫。他们或许是北京上班,家住天津的都市白领、或许是被疏解到天津、河北等地的生意人、又或许是商务谈判的职场精英,在京津冀一体化的背景下,演绎着自己的“双城记”。

有一群人,因为高房价定期往返两地;也有一群人,因为房价飙升资源稀缺而一夜获利——通州就是最典型的代表。

根据北京市委决定,“2017年市属行政事业单位整体或部分迁入通州区”,“睡城”通州华丽逆袭。

北京四中、北京二中、景山学校一批北京名校纷纷落户通州;广渠路年底通车、多条地铁线东延以及规划中的通州火车站,交通网络全面东移;2017年通州污染企业全面退出,副中心发展目光瞄准“高精尖”。

一时间房企、投资客全部沸腾,升值、涨价成为常态。原本在圈里的人想尽办法保留一席之地,没在圈里的人削尖脑袋往里挤。风口浪尖上的通州迎来了“史上最严限购”——向商住开刀。

对于纳税未满五年的刚需而言,商住是获得北京入场券的唯一机会。对于投资者而言,商住更是他们没有限制的发财梦。它游离在限购之外,又享受着房价上涨的红利,而通州土地上泛着的金光无疑是最闪烁夺目的。现在无论是刚需还是投资者只能默默蹲守在门外排队等候轮到自己的那一刻。

吸纳与疏解

“北漂一族终于看到希望了!”

最近出台的北京市积分落户政策让一众北漂兴奋不已。作为一线城市中姗姗来迟的积分落户,北京此次公布的只是具有加分资格的各项指标,但具体多少分能跨进这个门槛,还要看“每年调控的情况”。

“积分落户”对于大部分人就像“水中月,镜中花”,看的见它的美好,却永远无法拥有。甚至有专家预测,“北京每年通过积分落户的人不会超过1万人”,结合“十三五”规划,目前北京只有不到130万的人口增长空间。

仔细体会这项政策背后的深意不难发现,北京市吸纳的是“年轻、高学历、高收入”人才。所以说即便有了公开的落户政策,诸如农民工一类低端产业从业者也是难以进入落户范围的。

一方面是大量人口源源不断的涌入北京,另一方面是城市承载能力一步步逼近极限,管理者不得不面对的一个课题是:人口疏解。

“北京老人最爱遛的古玩市场、小年轻痴迷去淘便宜时尚衣服的批发市场、资深吃货必败的美食一条街”,以后可能都要消失了。“潘家园、动物园、簋街”这些人们耳熟能详的地名被相继列入到了疏解名单里。而这些地区的产业也被打上了“低端、密集”的烙印,通俗的说是这些产业与北京的“调性”不相符。被疏解的产业大部分被迁入到了河北与天津。

疏解,对在这里有过故事的人是一次阵痛:老人们不知道去哪再去淘古玩;吃货们不知道去哪再排队吃胡大;爱美的女孩们不知道去哪批发便宜又好看的衣服。更有大部分摊贩不知道何去何从,因为在他们的观念里“只有在北京,他们生意才能红火;离了北京条件再优惠,赚不到钱又有什么用呢。”还有一部分人选择到廊坊、白沟,这些政府安排的区域继续他们的营生。

除了将人口疏解到北京之外的区域,还有北京市内的疏解。在最近出台的积分落户政策里就有一条规定,“从城六区搬到郊区就业仅3年就可以积12分”。

“搬到郊区”的办法有很多:棚户区改造、大型企业迁移以及加大郊区吸引力——通州就是最好例子。在每年总人口不断增长的背景下,还要使城六区人口由增转降。可以预见的是,政策必然将打造一个崭新的北京人口格局。

一张越来越渺茫的船票

城市的快速更新给企业带来了“飞”一般的感觉,不过可不是所有人都能“飞得高、飞得远”。

据中原地产数据统计,2016年上半年,北京合计出让了23宗用地,其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗,地块数量创多项历史最低,但溢价率、楼面价则刷新了历史记录。“数量少、地价高”是如今一线城市土地出让的显著特征。面对动辄几十亿甚至上百亿的地价,有人笑言,“国企拿地要钱,民企拿地要命”。

如果说开发商能通过不断贷款、发债筹到钱,那个体要买房的难度绝对呈几何级增长。

“政府卖地,开发商买地建房,个人买房”,一个完整的交易闭环,大部分人都处在链条的最底端。这意味着收入的上涨永远赶不上房价的上涨;同时你能借到的钱只有高额利息的银行贷款。稍作停歇就只能望着高房价的列车飞驰而去。

因为这里是北京、这里有大量的工作机会,有年轻人奔的到得希望,所以他们使出“洪荒之力”要把青春安放在这里。这份“洪荒之力”很有可能是他们父母老家的一套房,可能是银行每月的高额贷款,甚至可能是祖辈一生的存款。

他们一面咒骂投资客抬高了北京房价,一面拼命省钱攒首付,毕竟这是一座承载了他们太多梦想的城市。也许每天迎接他们的是又潮湿又阴冷的地下室,也许每天上下班需要奔波两个小时,揉着惺忪的睡眼,拖着被掏空的身体,心中的北京梦或许是最后的支撑。

许多离开北京的人都说,“北京什么都好,就是房价太贵”。在豪宅化越来越明显的今天,留给刚需的空间越来越小了。当然刚需不仅仅是外地人,北京“土著”在自己祖祖辈辈生活的地方,面对高房价有时也是无计可施。

上海假离婚的桥段在北京的某个时点也曾上演,传统伦理道德在高房价面前显得不堪一击。除了刚需,那些有房的人心中难道就不慌吗?看看离婚登记处涌动的人潮就能略见一斑。

时代的浪潮下,北京如同一条高速行驶的大船。你是这艘大船的一等舱贵宾、二等舱乘客,还是根本买不到船票、被遗留在过去的旁观者?每个人心中有着自己的答案。

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